Immobilier: comment s’explique la baisse des prix ?
L’indice des prix des actifs immobiliers a reculé, en glissement annuel, de 5,5% au 3ème trimestre de 2021 et les transactions de 10,1%, d’après Bank Al-Maghrib (BAM) et l’Agence nationale de la conservation foncière du cadastre et de la cartographie (ANCFCC). Comment s’explique cette baisse ?
Pour Amine Mernissi, expert en immobilier et auteur du guide « Répons’IMMO », ce 3ème trimestre 2021 dans le rouge vient rompre avec une période où les chiffres étaient relativement en territoire positif depuis le début d’année et même de façon prononcée au second trimestre.
« Il faut y voir à priori une raison liée aux incitations fiscales au profit de l’acquéreur et qui ont pris fin au 30 juin 2021 (fin du 2è trimestre). À savoir la réduction de 50% sur les droits d’enregistrements pour l’achat d’un bien résidentiel, dont le prix ne dépasse pas 4 millions DH, ou encore l’exonération totale de ces droits d’enregistrements pour l’acquisition d’un logement social », a-t-il dit dans un entretien avec la MAP.
Ainsi, beaucoup de professionnels du secteur ont pu amortir le choc économique lié à la crise du covid-19, par, entre autres, ces mesures judicieuses prises par le gouvernement, en maintenant un rythme de commercialisation correct, voire soutenu, a relevé M. Mernissi.
« L’espoir était grand de voir ces mesures prorogées jusqu’au 31 décembre 2021… Mais en vain. On peut dire que le marché étant revenu depuis le 1er juillet à une sorte de ‘réalité’, il est aujourd’hui confronté à des problématiques multiformes, et qui ne sont d’ailleurs pas nouvelles: essoufflement du produit « logement social », difficulté à trouver une véritable offre moyen standing, nécessité d’améliorer la qualité du bâti, resserrement de l’octroi de crédits de financement, etc », a estimé l’expert.
Selon lui, la conjugaison de l’ensemble de ces facteurs et leur persistance surtout, n’est pas de nature à inscrire le secteur en territoire positif de façon pérenne. « On peut user de ‘dopant’, certes, mais pas indéfiniment. Le marché doit revenir à un moment donné à sa vérité, à sa réalité intrinsèque ».
Quant aux prix qui ont baissé parallèlement aux transactions, M. Mernissi a fait remarquer qu’il faut y voir d’abord l’effort consenti par les promoteurs immobiliers sur leur offre commerciale durant cette période et ce, dans un contexte d’incertitude et de crise économique lié à la pandémie. L’objectif étant de susciter chez l’acquéreur potentiel l’envie de « sauter le pas » malgré les différents biais qui le pousseraient objectivement à reporter sa décision d’achat.
Quelles sont les perspectives pour cette fin d’année et pour 2022 en général ?
Les perspectives d’ici la fin de l’année en cours peuvent être différentes de celles du 3è trimestre. Si encore une fois on use de « dopants ». En général, la fin d’année rime avec « offres spéciales » dans différents secteurs économiques et l’immobilier n’y échappe pas.
Et là, les promoteurs qui doivent déstocker avant le 31 décembre peuvent consentir des rabais à même d’encourager des décisions d’achat. Surtout que cette baisse sur un stock bâti ancien est peut-être une occasion à ne pas rater pour l’acquéreur, compte tenu de la conjoncture économique mondiale et le renchérissement significatif des intrants, notamment des matériaux de construction.
Par conséquent, cette détente sur les prix, constatée par les chiffres du 3ème trimestre, risque de ne pas durer.
Par rapport à 2022, plus que jamais les opérateurs sont en attente d’une visibilité sur leur secteur, sans laquelle ils ne pourront pas décliner une offre capable de répondre aux besoins du marché et se projeter sur les vingt prochaines années. Il faut un nouveau contrat-programme !
Peut-on dire que 2021 a été vraiment une année de reprise pour l’immobilier ?
L’année 2021 n’a pas été celle de la reprise pour l’immobilier. C’est une année où tout le monde a su faire « dos rond ». Et ce n’est pas peu ! Il faut saluer le maintien de l’activité immobilière sans « collapse » d’opérateur majeur par exemple !
Chacun a joué sa partition du mieux qu’il pouvait: banques, promoteurs, commerciaux… et in fine acheteurs !
Le secteur immobilier a donc résisté à la tempête et c’est une excellente chose car il a démontré sa maturité, mais également son poids dans l’économie nationale. Gageons que le meilleur est à venir !
S.L. (avec MAP)
